Auslaufendes Erbbaurecht

Die Stadt ist bestrebt, grundsätzlich fünf Jahre vor Ablauf der Laufzeit den Betroffenen die sich ihnen bietenden Möglichkeiten konkret darzustellen.

Auslaufendes Erbbaurecht

Folgende Optionen haben die Erbbauberechtigten bei einem auslaufenden Erbbaurecht:

 

vergrößern Icon Auslaufendes Erbbaurecht (Bild: Julia Chiandone, Kreativköpfe)

a) Auslauf und Entschädigung

Sofern der Kauf des Grundstücks oder die Verlängerung des Erbbaurechts entweder nicht möglich oder von den Erbbauberechtigten nicht gewünscht sind, läuft das Erbbaurecht zum vertraglich festgelegten Datum aus. Mit Ende des Erbbaurechtsvertrags gehen die sich auf dem Grundstück befindenden Gebäu­de an die Erbbaurechtsgeberin (Stadt) über. Die Erbbaurechtsgeberin (Stadt) hat den Erb­bauberechtigten hierfür eine Entschädi­gung zu zahlen. Für nicht genehmigte bauli­che Erweiterungen wird keine Entschädigung gezahlt. Der Verkehrswert der Bebauung wird über ei­nen Gutachter ermittelt, der frühestens ein Jahr vor Ablauf des Erbbaurechts von der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) beauftragt wird. Die Entschädigung ist im jeweiligen Erbbau­rechtsvertrag geregelt und beträgt für Erb­baurechte, die vor 2020 geschlossen wurden, gewöhnlich 2/3 des Verkehrswertes bei Ab­lauf des Erbbaurechts. Für Verträge, die ab dem Jahr 2020 geschlossen wurden, beträgt die Entschädigung 100 % des entsprechen­den Verkehrswertes. Über die Einzelheiten der Rückgabe werden die Erbbauberechtigten rechtzeitig schriftlich von der Erb­baurechtsgeberin (Stadt) benachrichtigt bzw. ihrem Dienstleister GLADIGAU Immobilien.


vergrößern Icon Grundstückserwerb (Bild: Julia Chiandone, Kreativköpfe)

b) Kauf / Grundstückserwerb

Die Erbbauberechtigten haben nach den vertraglichen Regelungen der Stadt keinen Anspruch auf den Kauf des Grundstücks. Sofern das Grundstück seitens der Stadt als veräußerbar eingestuft wird, erhalten die Erbbauberechtigten ein Kaufpreisangebot. Die Kaufpreishöhe richtet sich nach dem Verkehrswert des Grundstücks zum jeweils aktuellen Zeitpunkt. Diesem liegt der Bodenwert zugrunde, der zum Zeitpunkt des Angebotes aktuell ist. Beträgt die Rest­laufzeit des Erbbaurechts noch mehr als ein Jahr, so wird der Wertanteil des Erbbaurechts für die Restlaufzeit ermittelt und auf den Bo­denwert angerechnet.

 

vergrößern Icon Laufzeitverlängerung (Bild: Julia Chiandone, Kreativköpfe)

 

c) Laufzeitverlängerung

In vielen Fällen wird die Stadt den Erbbauberechtigten eine Laufzeitverlängerung anbieten.

Basis für die Berechnung des Erbbauzinses für die Laufzeitverlängerung von Erbbaurechten ist der Erbbauzinssatz, der zum Zeitpunkt der Verlängerung aktuell ist. Dieser beträgt für Wohnerbbaurechte seit dem 01.01.2020 1,5 % des aktuellen Bodenwertes p.a.

Mit der Drucksache 21/18514 hat die Stadt neue Konditionen für Alterbbauberechtigte beschlossen, um die Verlängerung von Erbbaurechten sozialverträglich zu gestalten und auch einkommensschwächeren Alterbbauberechtigten den Verbleib in ihrem Zuhause zu ermöglichen. Diese sehen wie folgt aus:

Variante 1 zur Laufzeitverlängerung bei Alterbbauberechtigten (Regelfall)

Basis ist der Erbbauzinssatz, der zum Zeitpunkt der Verlängerung aktuell ist. Dieser beträgt zurzeit 1,5 % des aktuellen Bodenwertes p.a..

Als Übergangserleichterung gibt es für die ersten 10 Jahre eine Erlassregelung bei laufendem Erbbauzins: Im ersten Jahr der Laufzeitverlängerung müssen nur 50 % des Erbbauzinses gezahlt werden. Die übrigen 50 % werden erlassen. Dieser Erlass würde sich dann jährlich in 5 %-Schritten reduzieren, d.h. im 2. Jahr werden 45 % erlassen, im 3. Jahr 40 % usw., so dass der volle Erbbauzins erst im elften Jahr der Verlängerung zu zahlen ist. Die Zahlung der neben dem Erbbauzins zu leistenden Aufwandsbeteiligung (max. 30.000 Euro) bei Vertragsabschluss, kann in diesem Fall ausnahmsweise in 10 Jahresraten erfolgen.

Variante 2 und 3 zur Laufzeitverlängerung bei Alterbbauberechtigten

Variante 2 und 3 orientieren sich an den Konditionen des 1. oder 2. Förderweges des Wohnraumförderprogramms der Stadt, wenn die Restlaufzeit nur noch max. 5 Jahre beträgt und die regulären Verlängerungskonditionen gemäß Variante 1 finanziell nicht tragbar sind. Voraussetzung ist, dass ein jährlicher Nachweis der Einkommensverhältnisse analog zu den Einkommensgrenzen für den 1. oder 2. Förderweg vorliegt.

Entsprechend der Anfangsmieten für Sozialwohnungen, die zum Zeitpunkt der Verlängerung gelten, wird ein ermäßigter Erbbauzins festgelegt und auf die Grundstücksgröße angerechnet. Die Anfangsmieten betragen für den 1. Förderweg aktuell 6,80 Euro /m² (= Variante 2) und für den 2. Förderweg aktuell 8,90 Euro / m² (= Variante 3).

Als zusätzliche Übergangserleichterung gibt es eine Erlassregelung für die ersten 4 Jahre. Im ersten Jahr der Laufzeitverlängerung werden 80 % des ermäßigten Erbbauzinses erlassen. Dieser Erlass würde sich dann jährlich in 20 %-Schritten reduzieren, d.h. im 2. Jahr werden 60 %, im 3. Jahr 40 % und im 4. Jahr werden 20 % des ermäßigten Erbbauzinses erlassen. Ab dem 5. Jahr muss der ermäßigte Erbbauzins zu 100 % gezahlt werden. Auf die Zahlung der neben dem Erbbauzins zu leistenden Aufwandsbeteiligung bei Vertragsabschluss wird in diesen Fällen sozialgerecht verzichtet.

Allgemein verfährt die Stadt nach dem Günstigkeitsprinzip, d.h. es wird zwischen der Variante 1 und den Varianten 2 bzw. 3 stets die für den Erbbaurechtsnehmenden vorteilhaftere Variante angewendet. Ist beispielsweise der Erbbauzins von 1,5 % des Bodenwertes (Variante 1) günstiger als der, der sich durch die Berechnung analog der Sozialmieten ergibt (Variante 2 und 3), werden die einkommensabhängigen Verlängerungsvarianten nicht angewendet. Der Regelfall (Variante 1) ist dann insgesamt vorteilhafter. Um dieses auszuloten, werden alle Berechnungen vorab parallel angestellt.

Nähere Informationen zu den Optionen sowie Rechenbeispiele zur Veranschaulichung der Varianten finden Sie unten in unserer Erbbaurechtsbroschüre.

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