Regelungen im laufenden Erbbaurecht

Generell ist immer der jeweilige Erbbaurechtsvertrag im Einzelfall ausschlaggebend für das Rechtsverhältnis zwischen der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) und den Erbbauberechtigten. Im Folgenden sind diejenigen Rege­lungen skizziert, die in den meisten Erbbaurechtsverträgen verankert sind:

Regelungen im laufenden Erbbaurecht

Rechte und Pflichten

Die Rechte und Pflichten der Erbbaurechts­geberin (Stadt) sowie die der Erbbauberechtigten ergeben sich aus dem jeweiligen Erbbaurechtsvertrag: Dazu gehört u.a. die Verpflichtung, dass die Erbbauberechtigten einen Erbbauzins oder das Einmalentgelt zahlen.

Generell sind Erbbauberechtigte, soweit im Vertrag nicht anders geregelt, dazu ver­pflichtet, das Grundstück sowie das Gebäude in einem sauberen und ordnungsgemäßen Zu­stand zu halten. Sie tragen die Verkehrssiche­rungspflicht und sind für alle öffentlichen Ab­gaben, die das Grundstück sowie das Gebäude betreffen, verantwortlich.

Auch darf ein Erbbaurecht nur für den im Vertrag genannten Zweck genutzt werden - also im Falle von Wohnerbbaurechten in der Regel die bebaute Fläche als Wohnraum (zum Zeitpunkt der Erstbebauung), die nicht bebaute Fläche als Garten- oder Freifläche.

Heimfall

Liegen bestimmte Sachverhalte vor, die im Erbbaurechtsvertrag genannt sind (z.B. Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen oder An­ordnung der Zwangsversteigerung des Erb­baurechts), besteht ein Heimfallanspruch für die Erbbaurechtsgeberin (Stadt): Das Erbbaurecht geht dann vor Ablauf der Vertragslaufzeit in den Besitz der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) über.

Weiterveräußerung

Ein Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht kann von den Erbbauberechtigten verkauft, verschenkt und vererbt werden. Das Erbbaurecht ist auch belastbar. Alle diese Rechte beziehen sich jedoch ausschließlich auf den Zeitraum des laufenden Erbbaurechts und erlöschen nach Ende des Vertrags.

Beleihbarkeit

Für die Bestellung von Grundpfandrechten (z.B. Hypotheken, Grundschulden) ist häu­fig im Erbbaurechtsvertrag die Zustimmung der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) vorgesehen.

Bauliche Veränderungen

Aus-/Anbau

Bauliche Erweiterungen sind Änderungen, die am Be­standsgebäude der Erstbebauung vorge­nommen werden, wie z.B. der Anbau von Zimmern. Da bauliche Veränderungen auch Auswirkungen auf mögliche Entschädigungs­zahlungen der Stadt bei Auslaufen des Erb­baurechts oder bei Ausübung des Heimfalls haben können, ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung der Stadt erforderlich. Auf­grund der Wertsteigerung des Erbbaurechts und des höheren Entschädigungsanspruchs wird bei baulichen Veränderungen für die Restlaufzeit des Erbbaurechts ein erhöhter Erbbauzins fällig.

Abriss/Neubau

Grundsätzlich wird ein Erbbaurechtsvertrag dem Grunde nach für die Standdauer des zu errichtenden Gebäudes geschlossen. Sofern ein Erbbauberechtigter oder der Käufer eines Erbbaurechts das Bestandsgebäude abreißen und einen Neubau errichten möchte, wird hier in der Regel nach eingehender Prüfung des Einzelfalls ein neuer Erbbaurechtsvertrag zu aktuellen Konditionen und mit entsprechender Laufzeit geschlossen.

Weitere Details zu den einzelnen Regelungen im laufenden Erbbaurecht finden Sie in der untenstehenden Erbbaurechtsbroschüre.

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