Regelungen im laufenden Erbbaurecht
Generell ist immer der jeweilige Erbbaurechtsvertrag im Einzelfall ausschlaggebend für das Rechtsverhältnis zwischen der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) und den Erbbauberechtigten. Im Folgenden sind diejenigen Regelungen skizziert, die in den meisten Erbbaurechtsverträgen verankert sind:
Rechte und Pflichten
Die Rechte und Pflichten der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) sowie die der Erbbauberechtigten ergeben sich aus dem jeweiligen Erbbaurechtsvertrag: Dazu gehört u.a. die Verpflichtung, dass die Erbbauberechtigten einen Erbbauzins oder das Einmalentgelt zahlen.
Generell sind Erbbauberechtigte, soweit im Vertrag nicht anders geregelt, dazu verpflichtet, das Grundstück sowie das Gebäude in einem sauberen und ordnungsgemäßen Zustand zu halten. Sie tragen die Verkehrssicherungspflicht und sind für alle öffentlichen Abgaben, die das Grundstück sowie das Gebäude betreffen, verantwortlich.
Auch darf ein Erbbaurecht nur für den im Vertrag genannten Zweck genutzt werden - also im Falle von Wohnerbbaurechten in der Regel die bebaute Fläche als Wohnraum (zum Zeitpunkt der Erstbebauung), die nicht bebaute Fläche als Garten- oder Freifläche.
Heimfall
Liegen bestimmte Sachverhalte vor, die im Erbbaurechtsvertrag genannt sind (z.B. Verstoß gegen vertragliche Verpflichtungen oder Anordnung der Zwangsversteigerung des Erbbaurechts), besteht ein Heimfallanspruch für die Erbbaurechtsgeberin (Stadt): Das Erbbaurecht geht dann vor Ablauf der Vertragslaufzeit in den Besitz der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) über.
Weiterveräußerung
Ein Erbbaurecht als grundstücksgleiches Recht kann von den Erbbauberechtigten verkauft, verschenkt und vererbt werden. Das Erbbaurecht ist auch belastbar. Alle diese Rechte beziehen sich jedoch ausschließlich auf den Zeitraum des laufenden Erbbaurechts und erlöschen nach Ende des Vertrags.
Beleihbarkeit
Für die Bestellung von Grundpfandrechten (z.B. Hypotheken, Grundschulden) ist häufig im Erbbaurechtsvertrag die Zustimmung der Erbbaurechtsgeberin (Stadt) vorgesehen.
Bauliche Veränderungen
Aus-/Anbau
Bauliche Erweiterungen sind Änderungen, die am Bestandsgebäude der Erstbebauung vorgenommen werden, wie z.B. der Anbau von Zimmern. Da bauliche Veränderungen auch Auswirkungen auf mögliche Entschädigungszahlungen der Stadt bei Auslaufen des Erbbaurechts oder bei Ausübung des Heimfalls haben können, ist hierfür grundsätzlich die Zustimmung der Stadt erforderlich. Aufgrund der Wertsteigerung des Erbbaurechts und des höheren Entschädigungsanspruchs wird bei baulichen Veränderungen für die Restlaufzeit des Erbbaurechts ein erhöhter Erbbauzins fällig.
Abriss/Neubau
Grundsätzlich wird ein Erbbaurechtsvertrag dem Grunde nach für die Standdauer des zu errichtenden Gebäudes geschlossen. Sofern ein Erbbauberechtigter oder der Käufer eines Erbbaurechts das Bestandsgebäude abreißen und einen Neubau errichten möchte, wird hier in der Regel nach eingehender Prüfung des Einzelfalls ein neuer Erbbaurechtsvertrag zu aktuellen Konditionen und mit entsprechender Laufzeit geschlossen.