Leistungen

Das Gebiet um den Diebsteich

Das Gebiet rund um den Diebsteich bietet durch seine zentrale Lage zwischen den Zentren von Altona und Eimsbüttel zukunftsweisende Entwicklungspotenziale, die sich nicht nur aus dem Bestand, sondern auch aus dem Nutzungswandel großer Gewerbeflächen ergeben. Damit besteht die Chance, neue Orte für Kultur und Sport, für Arbeit und Produktion, für Freizeit und Erholung zu schaffen, die sich in den rauen, gewerblich geprägten Charme des Quartiers einfügen und es als lebendigen, urbanen Raum im Hamburger Stadtgefüge neu platzieren.

Die Entscheidung der DB AG im Jahr 2014, den Fern- und Regionalbahnhof Altona an den Standort Diebsteich zu verlegen, hat einen maßgeblichen Impuls für diese Neuentwicklung des Umfelds gesetzt, das mit der Ansiedlung eines Haltepunkts für den Fern- und Regionalverkehr deutlich an Zentralität gewinnen wird. Um die Chancen für eine Neuentwicklung nutzen zu können, wurde ein übergeordnetes Konzept für den Prozess entwickelt und die städtebaulich-freiraumplanerischen und verkehrlichen Ziele für das Gebiet in einem Rahmenplan formuliert sowie die Einbindung in den umgebenden Stadtraum aufgezeigt. Der Rahmenplan gliedert das Gesamtgebiet in neun Teilbereiche. Einer der Teilbereiche stellt das ehemalige ThyssenKrupp Schulte Areal dar, welches sich direkt gegenüber dem neuen Bahnhof befindet. Die Eröffnung des neuen Bahnhofs ist für Ende 2029 geplant.

Geplante Nutzungen auf dem Areal Waidmannstraße

Auf dem Grundstück, das sich seit 2017 in städtischem Besitz (Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen) befindet und weiter in städtischem Besitz befinden wird, soll es neue Nutzungen, entsprechend den Zielsetzungen aus dem Rahmenplan geben. Diese vielfältigen Nutzungen sollen über das Quartier hinauswirken; ein Fußball-Regionalligastadion sowie eine Musikhalle mit jeweils rund 5.000 Plätzen werden dabei durch vielfältige Angebote aus Büro, Gastronomie, Handel, Kultur und Freizeit ergänzt. Die prägenden historischen Gebäude an der Waidmannstraße als auch die ehemalige Werkhalle sollen mehrheitlich erhalten und neu genutzt werden.

Konzepte und Untersuchungen

Zu den städtebaulichen und verkehrlichen Zielen des Rahmenplans wurden weiterführende Untersuchungen, u.a. eine bauliche Machbarkeitsstudie, verkehrliche Erschließung des Thyssenkrupp-Areals sowie ein Mobilitäts- und Gewerberaumkonzept durchgeführt. Des Weiteren wurde eine Bedarfsplanung insbesondere in Hinblick auf die Konkretisierung der Bausteine Musikhalle und Stadion in Auftrag gegeben. Die Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen (BSW), die Behörde für Kultur und Medien (BKM), die Behörde für Inneres und Sport (BIS), die Behörde für Verkehr und Mobilität (BVM) und das Bezirksamt Altona waren in diese Prozesse mit eingebunden.

Hochbaulich freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb "Areal Waidmannstraße – Neue Vielfalt für den Diebsteich“

Für die Entwicklung auf dem ehemaligen ThyssenKrupp-Schulte-Areal in der Waidmannstraße 26, wurde durch den LIG ein hochbaulich-freiraumplanerischer Realisierungswettbewerb durchgeführt.

Ziel des Wettbewerbsverfahrens war die Entwicklung eines gesamtheitlichen Entwurfes für das Areal. Dabei sollten neben der Freiraumplanung insbesondere die drei folgenden hochbaulichen Bausteine entwickelt werden:

1. Fußball-Regionalligastadion mit bis zu 5.000 Plätzen nebst Mantelbebauung für Büro, Gastronomie, Handel, Kultur, Freizeit einschließlich Tiefgarage
2. Sanierung und Erweiterung der Bestandshalle zu einer Musikhalle mit 5.000 Besuchern
3. Entwurf eines Bürogebäudes mit weiteren additiven Nutzungen nebst Tiefgarage sowie Umnutzung eines gründerzeitlichen ehem. Verwaltungsgebäudes mit Flächen für eine Sport Kita und weiteren stadtteilbezogenen Nutzungen sowie die Umnutzung zweier historischer Pförtnerhäuschen.

In das Wettbewerbsverfahren waren die Bezirkspolitik, die Bürgerschaft und avisierte zukünftige Nutzer eingebunden. Auch hatte die interessierte Öffentlichkeit die Gelegenheit einer Vorabbetrachtung der Arbeiten und Meinungsäußerung vor der Preisgerichtsitzung.

Am hochbaulich-freiraumplanerischen Realisierungswettbewerb nahmen zwölf Planungsteams teil, die sich vorher in einem europaweiten Auswahlverfahren bewerben mussten. Als erster Preisträger wurde von der 21-köpfigen Jury der Entwurf von gmp International GmbH (Hamburg) mit WES GmbH LandschaftsArchitektur (Hamburg) einstimmig ausgewählt.

Für die Realisierung der geplanten Neuentwicklung auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses ist die Schaffung von neuem Planrecht erforderlich, das mit dem Bebauungsplanverfahren Altona-Nord 29 aufgestellt wird. Der Entwurf wird mit dem ausgewählten Planungsteam derzeit weiter ausgearbeitet und das Bebauungsplanverfahren auf Grundlage des Siegerentwurfs weitergeführt.

„KoMo^W26- gemeinsam zum Projekt“

Vor dem Hintergrund eines anspruchsvollen Marktumfelds im Bereich der Baubranche (Bauboom, Rohstoffmangel, Preisexplosion, Lieferkettenschwierigkeiten, etc.) wird das komplexe Entwicklungs- und Realisierungsprojekt mithilfe eines speziell entwickelten projektspezifischen Kooperationsmodells durchgeführt. Um der aktuellen Marktsituation und der komplexen Aufgabenstellung zu begegnen und eine bestmögliche Zielerreichung sicherzustellen wurde das zweistufige Modell „KoMoW26- gemeinsam zum Projekt“ entwickelt:

Die erste Stufe umfasste den hochbaulichen und freiraumplanerischen Realisierungswettbewerb (Vertragspartner 1 = KoPa ¹). Dieser Realisierungswettbewerb wurde 2023 durchgeführt und als Erstplatzierte wurden gmp International GmbH darauffolgend als KoPa ¹ gebunden. Daran schließt sich in der zweiten Stufe ein Ausschreibungsverfahren an, mit dem ein bau- und betriebsausführender Vertragspartner (Vertragspartner 2 = KoPa ²) gefunden wird. Das Projekt soll dabei im Sinne eines lebenszyklusorientierten, gesamtheitlichen Wertschöpfungskettenansatzes, bei dem Planungs-, Bau-, Betriebs- und Instandhaltungsleistungen als integraler Leistungsumfang „aus einer Hand“ nachhaltig und langfristig erbracht werden, umgesetzt werden.

Der Beschaffungsansatz bringt frühzeitig die Projektbeteiligten aus Planung und Realisierung/Betrieb zusammen und soll diese dazu befähigen, durch gegenseitigen Kompetenztransfer und Informationsaustausch gemeinschaftlich die Projektziele zu erreichen und sie dabei zusätzlich am Projekterfolg wirtschaftlich partizipieren zu lassen. Das Kooperationsmodell sieht vor, die beiden Kooperationspartner in zwei aufeinander aufbauenden Ausschreibungsverfahren für das Projekt zu gewinnen und dann in einer konzentrierten Dialogphase zusammenzuführen. Diese dient der partnerschaftlichen Konsolidierung der Vorplanung und Erarbeitung einer abgestimmten und hinsichtlich der Projektziele optimierten Entwurfsplanung, auf deren Basis dann im Einvernehmen zwischen dem LIG, den Nutzern und den zwei Kooperationspartnern (KoPa) sowohl die finale Bauaufgabe wie auch der zu garantierende Pauschalfestpreis fixiert werden. Zur Honorierung der Fokussierung auf die Interessen des Projektes werden beide KoPa über ein entsprechendes Bonusmodell an einem wirtschaftlichen Erfolg der Maßnahme beteiligt.

Die Realisierung des Projekts Waidmannstraße 26, wie auch die spätere Verwaltung des künftigen Immobilienbestandes, soll über eine städtische Immobiliengesellschaft (100% Beteiligung der FHH) in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG erfolgen.

Ziel der Dialog- und Planungsphase ist es u.a., das Wissen des Projektpartners inkl. seiner Fachplaner im Hinblick auf die Bau- und die Betriebsphase in den Prozess der Entwurfsplanung zu integrieren, dadurch frühzeitig Schnittstellen zu schließen sowie Kostenrisiken durch nachträgliche Planungs- und Bauaufwände zu minimieren.

Der obsiegende Planungsentwurf wird gemeinsam mit Bauherrn/AG, Sieger Kooperationsmodell & obsiegendem Teilnehmer RPW-Verfahren im Dialog im Rahmen der Dialog- und Planungsphase bis LPh 4 weitergeplant. Im konsolidierten Entwurf sind die Optimierungspotenziale, des KoPa ² zur Optimierung des finalen, fixierten Zielkostenwertes (im Sinne eines „Target Value Engineerings Process“) zu nutzen und transparent auszuweisen.

Die Erarbeitung des Bauentwurfs innerhalb der Dialog- und Planungsphase liegt in der Verantwortung des KoPa ² und seiner Fachplaner in Zusammenarbeit mit dem Architekten/Landschaftsarchitekten (KoPa ¹). Für ihre Leistungen in der Dialog- und Planungsphase werden die Kooperationspartner honoriert.

Wesentliche Ergebnisse der Dialog- und Planungsphase sind:

• Vollständig konkretisierter und koordinierter (und zwischen Planer, Architekt/ Freiraumplaner, Projektpartner und AG abgestimmter) Bauentwurf für das Gesamtprojekt, welcher Genehmigungsreife aufweist. Der Entwurf entspricht den gestalterischen Leitlinien des obsiegenden Beitrags aus dem RPW-Verfahren und ist im vorgegebenen Zeitrahmen realisierbar

• finale, fixierte Zielkosten (Pauschalfestpreis) für:

a) die Planungs- und Bauleistungen und

b) die ausgewählten jährlichen Betriebs- und Instandhaltungsleistungen

Nach Einreichung des vollständigen, genehmigungsfähigen Bauantrages führt KoPa ² die Ausführungsplanung und Bauausführung sowie ausgewählte Betriebsleistungen in den Gebäuden und auf der Liegenschaft eigenverantwortlich durch.

Ablauf des Vergabeverfahrens

Das ca. 9-monatige Verfahren wird als Verhandlungsverfahren mit Teilnahmewettbewerb gem. § 3b EU Abs. 3 VOB/A durchgeführt.

Auf der Grundlage der Teilnahmeanträge erfolgt die Präqualifikation der Teilnehmer.

Die qualifizierten Bewerber werden zur Abgabe indikativer Erstangebote aufgefordert, welche im Wesentlichen Angaben zu folgenden Punkten umfassen:

• Personal und Organisation des Bieters

• Pauschalfestpreis für Dialog- und Planungsphase

• Zuschlagssätze, bereits jetzt kalkulierbare Einzelpreise sowie prozentuale Aufschläge für den Fall der Beauftragung

Im Rahmen der Verhandlungsphase sind Assessment Center Workshops geplant. Hier werden sogenannte Soft Skills der einzelnen Projektteammitglieder des Bieters sowie die Team-, Konflikt- und Managementfähigkeit und die grundsätzliche Kooperationsfähigkeit des vorgesehenen Projektgesamtteams bewertet.

Im Anschluss an die Verhandlungsphase erfolgt die Aufforderung zur Abgabe eines finalen Angebotes (BAFO: „Best and Final Offer“).