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Knapp vier Jahre nach dem Start der neuen sozialen Bodenpolitik hat der Hamburger Senat ein positives Zwischenfazit gezogen: Das Ziel einer positiven Flächenbilanz wurde auch im Jahr 2022 in Hamburg erreicht. Der zur Finanzbehörde gehörende Landesbetrieb Immobilienmanagement und Grundvermögen (LIG) kaufte erfolgreich mehr Flächen für die Stadt an, als er verkaufte. Die öffentlichen Unternehmen sind zukünftig in die Bodenpolitik der FHH einbezogen, was auch langfristig einen positiven Effekt auf die Flächenbilanz haben wird. So bleibt Grund und Boden auch unserer Konzernunternehmen verlässlich in städtischer Hand und sichert der FHH ein ganzheitliches, aktives und strategisches Flächenmanagement. Seit Juli 2023 sind mit Zustimmung der Bürgerschaft auch die neuen Erbbaurechtskonditionen in Kraft – deutschlandweit sind es die besten, die von einer Großstadt angeboten werden.

Der Erbbauzinssatz wird – trotz Zinswende auf den Kapitalmärkten – für mindestens drei Jahre auf 1,3 % (Wohnen) und 1,6 % (Gewerbe) festgeschrieben. Durch eine wiederkehrende Option zur Verlängerung des Erbbaurechts um jeweils 40 Jahre ist grundsätzlich ein ewiges Erbbaurecht möglich. Die FHH kann jeweils 20 Jahre vor Ablauf der Verlängerung widersprechen. Die FHH geht neue Wege: Erstmalig ist bei einer preisgedämpften Anfangsmiete eine Wertsicherung des Erbbauzinses auf Grundlage der Mietenentwicklung möglich. Damit können Vermieter die Mieten langfristig geringhalten und sind nicht aus Wirtschaftlichkeitsgründen gezwungen, die Erhöhung des Erbbauzinses an die Mieter weiterzugeben. Die Bürgerschaftsbeschlüsse waren damit ein weiterer Schritt zur Umsetzung der Verständigung mit der Volksinitiative Boden und Miete – damit war die soziale Bodenpolitik 2022 ausgeweitet und verbindlicher gemacht worden.

Finanzsenator und LIG-Verwaltungsratsvorsitzender Dr. Andreas Dressel: „Hamburg hat deutschlandweit die besten Erbbaurechtskonditionen. Wir sind auf die Sorgen der Wohnungswirtschaft eingegangen. Während am Kapitalmarkt die Bauzinsen steigen, sinkt der Erbbauzins bei uns. Wir schaffen damit in schwierigen Zeiten am Bau zusammen mit verbesserter Wohnungsbauförderung bestmögliche Rahmenbedingungen, dass der Wohnungsbaumotor in Hamburg weiterläuft.“

Die positive Flächenbilanz ist weiter wichtiger Bestandteil der aktiven Bodenpolitik. Konkret wurden im Jahr 2022 insgesamt 67,6 ha durch Ankäufe und Ausübung von Vorkaufsrechten (VKR) erworben, davon 22,8 ha für das durch den LIG verwaltete sog. Allgemeine Grundvermögen und 44,8 ha im Dienstleistungsgeschäft für die Flächenbedarfe anderer Behörden. Verkauft wurden 21,1 ha (56 %), Erbbaurechte wurden für 16,8 ha (44 %) bestellt. Für die freihändigen Ankäufe und Vorkaufsrechte wurden insgesamt 157,2 Mio. Euro ausgegeben; aus den Flächenverkäufen wurden 59 Mio. Euro eingenommen. Der Umfang der Flächen im Eigentum der Stadt (FHH im Grundbuch, ohne öffentliche Unternehmen) wuchs von 2021 auf 2022 von 29.345 ha auf 29.397 ha. Dressel: „Mehr Grund und Boden in öffentlicher Hand – das sichert der Stadt Handlungsoptionen für die nächsten Jahrhunderte, es dämpft die Bodenpreisentwicklung und bekämpft die Bodenspekulation. Gleichzeitig setzen wir einen Rahmen, damit unsere kooperative Wohnungspolitik, die auf Konsens zwischen Vermieter- und Mieterseite, auf ein Nebeneinander von öffentlichen und privaten Investitionen setzt, auch in schwierigen Zeiten in Bau- und Immobilienwirtschaft fortgesetzt werden. Enteignungs-Phantasien würden jeder Bündnispolitik ein Ende setzen, davor kann man nur warnen. Keine Wohnung würde dadurch zusätzlich gebaut, Milliarden dagegen für Entschädigungszahlungen verplempert.“

Die öffentlichen Unternehmen sind zukünftig in die Bodenpolitik einbezogen und müssen – anders als bisher – entbehrlich gewordene Immobilien aus dem eigenen Bestand grundsätzlich an den LIG der Finanzbehörde melden und ggf. für einen Erwerb andienen (Melde- und Andienungspflicht). Macht die Finanzbehörde von der Andienungsoption keinen Gebrauch, dürfen die öffentlichen Unternehmen diese Grundstücke vornehmlich im Erbbaurecht an Dritte vergeben bzw. müssen sich im Falle der Veräußerung ein grundbuchlich gesichertes Wiederkaufsrecht zugunsten der Stadt einräumen lassen. Durch ein jährliches Monitoring sollen diese neuen Verpflichtungen im Konzern Hamburg zukünftig eng begleitet werden. Dressel: „Die öffentlichen Unternehmen leisten schon jetzt einen wichtigen Beitrag zur sozialen Bodenpolitik. Dass z.B. die SAGA in dieser Lage am Immobilienmarkt den Ankauf von Wohnungen und Bauprojekten prüft, passt genau in unsere bodenpolitische Strategie.“

LIG-Geschäftsführer Christof Otto: „Wir blicken auch in einem herausfordernden Umfeld optimistisch in die Zukunft. Unser Ziel ist es, einen Beitrag für eine nachhaltige Stadtentwicklung zum Wohl der Menschen in Hamburg zu leisten.“

Hintergrund

Über den LIG: Der LIG wurde am 1. Januar 2013 durch Ausgliederung des ehemaligen Amtes Immobilienmanagement der Finanzbehörde in einen eigenständigen Landesbetrieb weiter unter Aufsicht der Finanzbehörde überführt. Ziel war die Schaffung eines zentralen Immobilienunternehmens mit dem Auftrag einer eigenverantwortlichen, bedarfsgerechten, wirtschaftlichen und vor allem kundenorientierten Aufgabenwahrnehmung mit Blick auf das gesamte städtische Immobilienportfolio.

Hinweise zu den ausgewiesenen Kennzahlen

1. Vertriebskennzahlen im Generellen: An- und Verkäufe, sowie Erbbaurechts (EBR)-Neubestellungen werden mit Zeitpunkt der Beurkundung statistisch erfasst. Vorkaufsrechte werden in Absprache mit der Behörde für Stadtentwicklung und Wohnen dem Jahr zugerechnet, in welchem regulär die Ausübungsfrist endet - somit können sich auch nachträglich Veränderungen ergeben, z.B. wenn die Freie und Hansestadt Hamburg einen Rechtsstreit um ein Vorkaufsrecht gewinnt.
2. Abweichungen zwischen Finanz- und Fachkennzahlen: Die Vertriebszahlen des LIG - vor allem im Bereich des An- und Verkaufs wie auch der Erbbaurechtsbestellung - werden stets zum Beurkundungsdatum erfasst und entsprechend dem dazugehörigen Geschäftsjahr zugeordnet. Die wirtschaftliche Abbildung im SAP-System und damit die Ausweisung in den Finanzzahlen des LIG (Bilanz und Gewinn- und Verlustrechnung) darf hingegen erst am tatsächlichen Verrechnungstag (Übergang Nutzen und Lasten eines Grundstücks) erfolgen und wird dann entsprechend dem dazugehörigen Geschäftsjahr zugeordnet. Dadurch begründet sind Abweichungen zwischen der Vertriebs- und der Finanzsicht (Kennzahlen) unvermeidbar.
3. Divergenzen zwischen den Fachkennzahlen und der Flächenbilanz (Landesgrundbesitzverzeichnis): Eintragungen im Landesgrundbesitzverzeichnis erfolgen stets erst nach grundbuchlicher Umschreibung des Eigentums an den Grundstücken. Kaufvertragsabschlüsse (An- und Verkäufe), sowie Erbbaurechtsbestellungen und -rücknahmen ziehen regelhaft umfassende Abwicklungsvorgänge nach sich, so dass die grundbuchliche Eigentumsumschreibung, zeitlich erst nach der notariellen Beurkundung erfolgt. Dadurch begründet sind Abweichungen zwischen den Vertriebszahlen des LIG und den Einträgen im Landesgrundbesitzverzeichnis unvermeidbar.

Rückfragen der Medien

Finanzbehörde
Telefon: 040 42823 1662
E-Mail: pressestelle@fb.hamburg.de